Territorio y Comunidad

La ley condominal: entre el desconocimiento y el conflicto

La Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Puebla, fue publicada en 2011 y reformada en años posteriores, surgió como respuesta al crecimiento de los desarrollos habitacionales bajo este modelo. Su objetivo es establecer reglas claras sobre la organización, administración, convivencia y solución de conflictos entre condóminos, así como definir derechos, obligaciones y mecanismos de conciliación.

¿Pero qué es el Regimen de Propiedad en Condominio? De acuerdo con la ley en Puebla, vivir en condominio significa que cada persona es dueña de su vivienda o departamento, pero al mismo tiempo comparte ciertas áreas con los demás vecinos. Estas áreas comunes pueden ser, por ejemplo, patios, pasillos, escaleras, bardas, elevadores, áreas verdes o incluso albercas. Es decir, hay espacios que son privados, pero también otros que son de uso y responsabilidad de todos. Desde una visión más social, vivir en condominio no solo implica tener derechos sobre tu vivienda, sino también asumir y compartir responsabilidades con la comunidad. Esto significa participar en decisiones, asistir a asambleas vecinales, respetar acuerdos, cumplir con el pago de mantenimiento y contribuir al cuidado de los espacios comunes.

Entonces, ¿a quién le corresponde cumplir esta normativa? A todos los actores involucrados: principalmente a los habitantes, los comités vecinales, los administradores y las autoridades municipales, como el presidente municipal y la sindicatura. Aunque la ley contempla mecanismos como la promoción de la cultura condominal, así como la conciliación y el arbitraje a través de la Sindicatura Municipal, en la práctica estos recursos son poco conocidos y escasamente utilizados, por lo que los conflictos continúan resolviéndose sin orden ni respaldo legal.

Esta falta de uso también está vinculada al desconocimiento institucional. Gran parte de la población no sabe qué es ni cuál es la función del síndico municipal. En la práctica, en municipios como Coronango y Cuautlancingo, la atención a los fraccionamientos bajo este régimen no suele ser una prioridad, lo que se refleja en la falta de seguimiento, poca empatía y limitada capacitación para atender estas problemáticas. Además, de acuerdo con mi trabajo de campo, en algunos casos se han detectado cobros por la mediación de conflictos, lo cual resulta indebido. Es importante que la ciudadanía lo tenga claro: la ley condominal del estado de Puebla, en su artículo 54, establece que estos procesos no deben generar ningún costo, por lo que es fundamental no dejarse engañar.

Por otro lado, a pesar del crecimiento acelerado de los desarrollos habitacionales bajo este esquema, en el Estado de Puebla ni siquiera existe un registro público claro sobre cuántos conjuntos operan bajo régimen de condominio, lo que evidencia el nivel de desarticulación institucional en torno a este modelo de vivienda. También es cierto, que pocas personas saben es que en Puebla sí existe un marco legal que regula esta forma de habitar. El problema es que, en la práctica, esta ley parece más un documento olvidado que una herramienta real de convivencia.

En muchos condominios, los conflictos más comunes como el ruido, el uso inadecuado de áreas comunes, el tema de mascotas en espacios compartidos, las modificaciones a las viviendas, las actividades comerciales dentro de las casas y la falta de pago de cuotas de mantenimiento no se resuelven con base en la ley, sino desde la improvisación. Esto genera tensiones constantes, debilita la convivencia, además de un deterioro grave a la imagen urbana. Esto también genera tensiones con los comités vecinales, que en ocasiones son percibidos como autoritarios; sin embargo, también se han documentado casos de manejo inadecuado de los recursos por parte de algunos comités vecinales, lo que agrava la desconfianza y el deterioro de la vida en comunidad. 

Así, la ley existe, pero no se traduce en orden. Por ello, es indispensable avanzar hacia una verdadera cultura condominal: conocer la ley, entender los derechos y obligaciones, fortalecer las asambleas y asumir la corresponsabilidad que implica compartir un espacio. Pero también es fundamental que las autoridades acerquen esta información y, sobre todo, que la Sindicatura Municipal asuma su papel, oriente a la ciudadanía y dé seguimiento real a los conflictos condominales.

Porque el problema no es la falta de reglas, sino la falta de aplicación. Habitar en condominio no debería ser sinónimo de conflicto, sino de organización, responsabilidad y voluntad colectiva.

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